Nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale, 29 maggio 2024 n. 124, è stato pubblicato il Decreto-Legge 29 maggio 2024 n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (c.d. D.L. Salva Casa, il “Decreto”), che ha introdotto importanti modifiche e deroghe al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, recante “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” (il “TUE”).
Le disposizioni del Decreto sono entrate in vigore il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Il Decreto è stato convertito, con modificazioni, in Legge 24 luglio 2024 n. 105, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, Serie Generale, 27 luglio 2024 n. 175. Le modifiche in questione sono entrate in vigore il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
1. Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (art. 2-bis del TUE)
L’art. 1 del Decreto, come modificato in sede di conversione in Legge, ha introdotto l’art. 2-bis, comma 1-quater del TUE, prevedendo che sono consentiti gli interventi di recupero dei sottotetti, anche in deroga al rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
(a) siano rispettati i limiti e le procedure previsti dalla legge regionale applicabile;
(b) siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
(c) non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
(d) sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
In ogni caso, le leggi regionali possono comunque prevedere un diverso e più favorevole regime.
2. Attività edilizia libera (art. 6 del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 6 del TUE, prevedendo che può essere eseguita in regime di attività edilizia libera l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (c.d. VEPA), anche se realizzate su porticati rientranti all’interno dell’edificio. Tale disposizione non è però applicabile alle VEPA realizzate su porticati gravanti, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
In ogni caso, tali opere devono essere eseguite nel rispetto delle condizioni stabilite dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del TUE, ossia (i) garanzia di naturale micro-aerazione, (ii) possesso di caratteristiche tecnico-costruttive ed estetiche tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente nonché (iii) assenza di modifiche delle preesistenti linee architettoniche.
Inoltre, l’art. 1 del Decreto ha introdotto l’art. 6, comma 1, lett. b-ter) del TUE che include fra le opere realizzabili in edilizia libera quelle di protezione dal sole e da altri eventi atmosferici costituite da tende, anche retrattili, a pergola o bioclimatiche.
Secondo la nuova disposizione, le tende in questione non possono comunque creare uno spazio stabilmente chiuso, né variare volumi e superfici dell’edificio. In aggiunta, similmente a quanto stabilito per le vetrate VEPA, anche le opere di protezione dal sole devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, nonché essere armonizzate con le preesistenti linee architettoniche dell’edificio.
3. Stato legittimo degli immobili (art. 9-bis del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 9-bis del TUE, che nel 2020 ha definito la nozione di “stato legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare.
La modifica normativa in esame consente di attestare lo stato legittimo di un immobile verificando la conformità dello stato di fatto rispetto al provvedimento che ha autorizzato la costruzione originaria dell’edificio o, in via alternativa, rispetto a quanto autorizzato con il provvedimento (tacito o espresso) relativo all’ultimo intervento edilizio, a condizione che, nell’adottare quest’ultimo titolo abilitativo, l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Dunque, dal momento che la nuova formulazione dell’art. 9-bis citato permette di individuare lo stato legittimo dell’immobile facendo riferimento anche solo al titolo abilitativo relativo all’ultimo intervento edilizio eseguito, il privato non deve più necessariamente reperire a tal fine copia del provvedimento che ha autorizzato l’originaria edificazione dell’immobile.
Lo stato legittimo può riguardare l’intero immobile oppure una sua singola unità immobiliare.
Inoltre, l’art. 9-bis del TUE, come modificato dal Decreto, specifica che i provvedimenti utilizzabili per attestare lo stato legittimo dell’immobile sono anche quelli rilasciati nell’ambito dei procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria nonché i titoli abilitativi formatisi in caso di annullamento del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 38 del TUE.
Infine, la nuova formulazione della norma in esame stabilisce che lo stato legittimo dell’immobile può essere dimostrato anche mediante la dichiarazione di un tecnico abilitato attestante il rispetto delle tolleranze costruttive degli edifici, oppure alla luce del pagamento delle sanzioni previste da:
(i) l’art. 33 del TUE, per l’ipotesi di ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso;
(ii) l’art. 34 del TUE, in caso di c.d. fiscalizzazione delle opere abusivamente realizzate;
(iii) l’art. 37 del TUE, per le opere eseguite in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
(iv) l’art. 38 del TUE e dovute in caso di interventi edilizi eseguiti in base a un permesso di costruire annullato, qualora non sia possibile la restituzione in pristino.
Per quanto riguarda i condomini, l’art. 9-bis, ultimo comma del TUE prevede che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità delle parti comuni dell’edificio e che, per lo stato legittimo dell’edificio, sono irrilevanti le difformità presenti nelle singole unità immobiliari.
4. Mutamento della destinazione d’uso di una singola unità immobiliare (art. 23-ter del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 23-ter, comma 1 del TUE, specificando che il mutamento della destinazione d’uso è definito “senza opere” in tutti i casi in cui il mutamento non necessita di eseguire opere edilizie oppure se tali opere possono essere eseguite in regime di attività edilizia libera.
Inoltre, il Decreto ha introdotto i commi da 1-bis a 1-quinquies dell’art. 23-ter citato.
In particolare, l’art. 23-ter, comma 1-bis citato permette il mutamento della destinazione d’uso di una singola unità, mantenendo invariata la categoria funzionale di appartenenza dell’unità. La norma in esame consente però agli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni al riguardo.
Invece, ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater del TUE, il mutamento della destinazione d’uso, fra distinte categorie funzionali (con esclusione di quella rurale) è consentito solo per gli immobili rientranti:
(i) nelle zone territoriali omogenee individuate dall’art. 2 del D.M. 1444/1968 sub lett. A) (le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale), B) (le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone sub A), C) (le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o solo parzialmente edificate);
(ii) nelle zone equipollenti indicate dalle norme regionali.
Gli strumenti urbanistici comunali possono fissare specifiche condizioni per il mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare, anche prevedendo che il nuovo utilizzo debba essere conforme a quello prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’edificio.
Inoltre, la modifica della destinazione d’uso fra categorie funzionali non è soggetta al rispetto delle disposizioni relative agli standard urbanistici stabiliti dal D.M. 1444/1968 né ai vincoli in materia di dotazione minima di parcheggi.
Per quanto riguarda, infine, le unità immobiliari collocate al primo piano fuori terra o seminterrate, la variazione di destinazione d’uso in favore di quella residenziale è ammessa nel rispetto delle leggi regionali.
Con riferimento al procedimento amministrativo volto all’autorizzazione della modifica di destinazione, l’art. 23-ter, comma 1-quinquies del TUE dispone la necessità di:
(a) presentare di apposita SCIA, per il mutamento di destinazione senza opere;
(b) ottenere il titolo necessario per eseguire le opere edilizie necessarie al mutamento della destinazione d’uso.
5. Agibilità (art. 24 del TUE)
L’art. 1 del Decreto, come modificato in sede di conversione in Legge, ha introdotto i commi 5-bis – 5-quater dell’art. 24 del TUE.
In particolare, l’art. 24, comma 5-bis del TUE dispone che, nelle more dell’adozione del decreto del Ministro della Salute relativo ai requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie può essere asseverata da un progettista abilitato nei seguenti casi:
locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
L’asseverazione in questione può essere resa nel caso in cui siano soddisfatti cumulativamente:
- il requisito dell’adattabilità in materia di barriere architettoniche,
- almeno una delle seguenti condizioni:
(a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igenico-sanitarie;
(b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igenico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili oppure la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
6. Immobili interessati da abusi edilizi acquisiti al patrimonio comunale (art. 31 del TUE)
L’art. 31, comma 3 del TUE prevede che, qualora il responsabile dell’abuso edilizio non provveda alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni (prorogabile fino a 240 giorni) dall’adozione del provvedimento che ingiunge la demolizione, l’immobile, o la sua parte, che presenta irregolarità edilizie è acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune competente.
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 31, comma 5 del TUE, prevedendo che il Comune possa derogare all’obbligo di demolizione dell’opera abusiva acquisita, in presenza di prevalenti interessi pubblici e a condizione che l’opera non contrasti con interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, previa acquisizione dell’assenso delle competenti amministrazioni, rilasciato ai sensi dell’art. 17-bis della Legge 241/1990.
Inoltre, in presenza dei suddetti interessi da tutelare, il Comune può disporre l’alienazione a terzi dell’immobile abusivo, introducendo nel contratto di compravendita, quale condizione sospensiva dell’efficacia, l’obbligo per l’acquirente di rimuovere a sue spese le opere abusive.
L’alienazione in questione avviene secondo la disciplina dell’art. 12, comma 2 della Legge 15 maggio 1997 n. 127, che consente agli enti locali di cedere i propri beni immobili in deroga alle relative norme di contabilità generale, fermi restando i principi generali dell’ordinamento giuridico-contabile, nonché il rispetto dei criteri di trasparenza e di adeguate pubblicità. In ogni caso, il responsabile dell’abuso edilizio sull’immobile alienato non può partecipare alla procedura di cessione indetta dal Comune.
Il prezzo di cessione è stabilito dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, tenendo altresì conto dei costi necessari per la rimozione delle opere abusive.
7. Sanzioni applicabili in caso di fiscalizzazione dell’abuso edilizio (art. 34 del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 34, comma 2 del TUE, elevando le sanzioni applicabili in caso di c.d. fiscalizzazione delle opere abusivamente realizzate, qualora queste ultime non possano essere demolite senza pregiudizio della parte di immobile realizzata in conformità al relativo provvedimento autorizzativo.
In particolare, a seguito della modifica normativa in esame, le sanzioni in questione sono state aumentate al triplo del costo di produzione della parte abusiva, per gli immobili a uso residenziale, e al triplo del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio, per gli immobili adibiti a usi differenti da quello residenziale.
8. Tolleranze costruttive (art. 34-bis del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha introdotto i commi 1-bis e 1-ter dell’art. 34-bis del TUE, che prevedono una nuova disciplina in materia di tolleranze costruttive delle dimensioni degli immobili.
In particolare, per i soli interventi edilizi realizzati prima del 24 maggio 2024, non è considerata difformità edilizia realizzata in violazione del relativo provvedimento autorizzativo la variazione dei parametri di altezza, distacco, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, contenuta nei seguenti limiti percentuali:
(i) 2% per una superficie utile superiore a 500 metri quadrati;
(ii) 3% per una superficie utile tra i 300 e 500 metri quadrati;
(iii) 4% per una superficie utile tra i 100 e 300 metri quadrati;
(iv) 5% per una superficie inferiore a 100 metri quadrati;
(v) 6% per una superficie inferiore a 60 metri quadrati.
Ai sensi dell’art. 34-bis, comma 1-ter del TUE, la superficie utile indicata ai punti (i)-(iv) che precedono è computata sulla base del provvedimento edilizio che ha autorizzato l’intervento, al netto di eventuali frazionamenti.
Inoltre, l’art. 3, comma 1 del Decreto stabilisce che gli interventi oggetto di tolleranze costruttive ai sensi dell’art. 34-bis del TUE non necessitano dell’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, nel caso in cui siano realizzati su immobili soggetti al relativo vincolo.
Per quanto riguarda, invece, le tolleranze esecutive, realizzate nell’ambito di interventi anteriori al 24 maggio 2024, l’art. 34-bis, comma 2-bis del TUE (introdotto dal Decreto) stabilisce che rientrano in tale categoria di tolleranze le seguenti difformità:
(i) il minore dimensionamento dell’edificio;
(ii) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
(iii) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
(iv) la difforme ubicazione delle aperture interne;
(v) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
(vi) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
In aggiunta a quanto precede, l’art. 1 del Decreto ha introdotto l’art. 34-bis, comma 3-bis del TUE, stabilendo una specifica disciplina per le tolleranze costruttive delle unità immobiliari collocate in zone sismiche, a eccezione di quelle a bassa sismicità.
Nello specifico, il tecnico deve attestare che gli interventi oggetto di tolleranza rispettano le disposizioni degli artt. 83-92 del TUE e trasmettere l’attestazione in questione ai competenti uffici regionali, ai sensi degli artt. 93 e 94 del TUE. I provvedimenti autorizzativi rilasciati dalla Regione, oppure l’attestazione o la dichiarazione asseverata riguardo all’avvenuto decorso dei relativi termini, devono essere presentati al competente Comune, al fine di attestare lo stato legittimo dell’immobile.
Infine, l’art. 34-bis, comma 3-ter del TUE (introdotto dal Decreto) stabilisce che le tolleranze costruttive non possono in alcun caso determinare la limitazione di diritti dei terzi. Sul punto, il tecnico abilitato deve verificare la sussistenza di tali diritti e provvedere a eliminare le limitazioni, consegnando al Comune i relativi titoli attestanti la sussistenza dei diritti e le attività poste in essere per eliminare le relative limitazioni.
9. Casi particolari di interventi in parziale difformità dal titolo (34-ter del TUE)
L’art. 1 del Decreto, come modificato in sede di conversione in Legge, ha introdotto l’art. 34-ter del TUE, il quale prevede che possono essere regolarizzati gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977 n.10).
In particolare, la data di realizzazione delle varianti in corso d’opera può essere provata con la documentazione prevista per lo stato legittimo degli immobili dall’art. 9-bis del TUE, oppure con apposita dichiarazione rilasciata da un tecnico.
Gli interventi in questione possono essere sanati mediante la presentazione di SCIA all’amministrazione competente (in genere, il Comune) e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari a quella indicata dall’art. 36-bis, comma 5 del TUE.
10. Accertamento di conformità in sanatoria (artt. 36 e 36-bis del TUE)
L’art. 1 del Decreto ha modificato l’art. 36 del TUE, prevedendo che tale disposizione si applichi ai soli interventi eseguiti:
(i) in assenza di permesso di costruire;
(ii) in totale difformità dal predetto provvedimento nei casi dall’art. 31 del TUE (ossia, la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso oppure l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto);
(iii) in assenza di SCIA, per gli interventi indicati dall’art. 23, comma 01 del TUE;
(iv) in totale difformità dalla predetta SCIA.
A seguito della modifica normativa in esame, per ottenere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, solo gli interventi indicati ai punti (i)-(iv) che precedono devono risultare conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione dell’istanza per il rilascio del titolo in sanatoria (c.d. doppia conformità).
Per quanto riguarda, invece, gli interventi eseguiti in difformità parziale dal permesso di costruire o dalla SCIA, l’art. 1 del Decreto ha introdotto l’art. 36-bis del TUE che stabilisce che gli interventi in questione possono essere oggetto di rilascio del provvedimento edilizio in sanatoria se l’intervento è conforme:
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento;
- alla disciplina urbanistica applicabile al momento della presentazione dell’istanza per il rilascio del titolo in sanatoria.
Dunque, gli interventi indicati dalla disposizione in esame possono essere oggetto di sanatoria senza la necessità di possedere la c.d. doppia conformità.
Per quanto riguarda il procedimento di sanatoria degli interventi in questione, l’art. 36-bis, comma 6 del TUE prevede un termine di conclusione dello stesso pari a 45 giorni, decorsi i quali si forma il c.d. silenzio assenso.
Al fine di ottenere il rilascio del titolo in sanatoria, il privato deve dimostrare l’epoca di realizzazione degli interventi tramite la documentazione attestante lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis del TUE oppure, mediante apposita dichiarazione di un tecnico incaricato.
Nel caso in cui gli interventi oggetto di sanatoria siano stati eseguiti in difformità o in assenza dell’autorizzazione paesaggistica, il Comune domanda all’amministrazione competente per il vincolo di formulare un parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, entro il termine perentorio di 180 giorni, decorsi i quali il Comune provvede autonomamente sull’istanza di sanatoria.
In ogni caso, il rilascio del titolo in sanatoria può essere subordinato all’esecuzione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per rispettare la disciplina in materia di sicurezza e per la rimozione delle opere non sanabili. Inoltre, il privato è tenuto a corrispondere una somma, a titolo di oblazione, in misura pari a:
(a) il doppio del contributo di costruzione oppure, in caso di gratuità a norma di legge, pari a quella prevista dall’art. 16 del TUE;
(b) il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, in misura non inferiore a Euro 1.032 e non superiore a Euro 10.328, secondo la determinazione effettuata dal responsabile del procedimento, per il caso in cui l’intervento sia stato eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa. Invece, qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda, l’importo non può essere inferiore a Euro 516 e non superiore a Euro 5.164.
In analogia a quanto stabilito dall’art. 36-bis del TUE, l’art. 1 del Decreto ha abrogato l’art. 37, comma 4 del TUE, che chiedeva il possesso della c.d. doppia conformità, per la sanatoria degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività. Di conseguenza, anche la sanatoria di tali interventi è soggetta al regime dell’art. 36-bis citato.
11. Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19
L’art. 2 del Decreto ha introdotto uno specifico regime per le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative durante lo stato di emergenza per il Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del Decreto.
Tali opere possono essere mantenute in presenza di comprovate e obiettive necessità, previa presentazione di apposita SCIA al Comune, ferme restando le previsioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre norme in materia edilizia, antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e di beni culturali e del paesaggio.
12. Applicazione del Decreto alle Pubbliche Amministrazioni
L’art. 3, comma 2 del Decreto stabilisce che l’art. 34-bis del TUE, relativo alle tolleranze costruttive, e l’art. 36-bis del TUE, in materia di sanatoria delle difformità parziali, sono applicabili, in quanto compatibili, anche alle Pubbliche Amministrazioni, indicate dall’art. 1, comma 2 del D.Lgs. 30 marzo 2001 n. 165 (c.d. amministrazioni in senso stretto).
Tali amministrazioni possono far rendere le dichiarazioni in materia di tolleranze costruttive da parte del proprio personale addetto allo svolgimento di mansioni tecniche, senza le necessità di rivolgersi a tecnici esterni abilitati.
Inoltre, l’art. 3, comma 2 del Decreto esclude espressamente l’applicabilità alle Pubbliche Amministrazioni dell’art. 36-bis, commi 5 e 5-bis del TUE, che determina la misura dell’oblazione da corrispondere in caso di sanatoria. Di conseguenza, i soggetti pubblici in questione potranno ottenere la sanatoria delle difformità edilizie parziali dei propri immobili senza la necessità di corrispondere alcuna somma ai competenti Comuni.
